Vous vous posez peut-être cette question.
Dois-je rembourser plus rapidement mon crédit immobilier ?
J’ai envie de vous proposer deux solutions :
– La première consiste à dire, bien sur, il faut rembourser son prêt, vous allez gagner beaucoup d’argent. Et votre maison ou votre appartement sera payé plus rapidement.
– La deuxième consiste à dire, surtout pas…
Rentrons dans le vif du sujet.
1 ) Il faut rembourser son crédit par anticipation : Pourquoi ?
– Ma banque me l’autorise, c’est prévu dans le contrat.
– Si vous pouvez ajouter 100 €/mois sur votre crédit, vous allez rembourser directement du capital, c’est un placement sans risque qui vous fera économiser beaucoup d’Euros. La durée de votre emprunt sera moindre, et vous paierez moins d’intérêts.
Vous allez économiser peut-être jusqu’à plusieurs milliers d’euros, surtout si vous avez un taux d’intérêts élevé.(supérieur à 4%).
– Si vous avez des économies, admettons 5000 ou 10000 €, dont vous ne faites rien. C’est à dire aucun investissement, il serait peut-être plus judicieux d’allouer cette somme au remboursement anticipé de votre crédit immobilier.
Vous gagnerez quelques euros par mois sur votre assurance (celle-ci étant calculée sur le montant total du capital emprunté).
Vous pouvez économiser beaucoup d’argent avec cette méthode.
Si vous avez envie de faire des économies tous les mois et que vous n’y parvenez pas, cette solution est faite pour vous. En augmentant vos mensualités, vous automatisez votre épargne, vous n’y penserez plus. Et de fait, cet argent sera économisée.
2) Pourquoi je n’applique pas cette méthode ?
Ce que je viens de vous dire peut correspondre au profil de nombreuses personnes qui souhaitent en finir au plus vite avec un crédit immobilier. C’est une excellente manière d’économiser de l’argent.
Ce n’est pas mon cas. Je souhaite gagner en indépendance financière en investissant.
J’ai déjà renégocié mes crédits immobiliers plusieurs fois. Je n’ai pas changé à chaque fois la durée du prêt. (Petite précision, ma femme et moi avons acheté jeunes (25 ans).
J’ai réduit les mensualités pour dégager de l’épargne.
Cette technique est financièrement plus risquée, car cet argent, je l’investis maintenant sur des supports actions.
Si je fais ça, c’est dans l’espoir que mes placements me rapportent plus que le coût des intérêts.
Qu’en pensez vous ? Avez vous remboursé par anticipation votre crédit immobilier ? Y pensez-vous ? Voulez-vous augmenter vos mensualité ? De quel ordre, en pourcentage de votre salaire ?
Je fais les 2.
D’un côté, je maintiens le remboursement au niveau actuel.
Afin de maintenir mon budget.
Mais j’applique annuellement mon option double mensualité, qui fait que sur un mois je paye 2 mensualités, mais qu’une seule fois les intérêts.
Ainsi je peux facilement gagner 2 mois sur la durée du crédit.
Par contre un point que je n’ai pas compris : quand on augmente ses mensualités on ne paye pas davantage d’intérêt?
J’était persuadé du contraire.
Va falloir que je révise sérieusement ce point là alors!
@ Gunday
Je ne connaissais pas cette option. Elle est intéressante.( 2 mensualités en 1 mois avec une seule fois des intérêts)
Pour répondre à ta question, Il est vrai qu’en augmentant sa mensualité, il y aura aussi des intérêts à verser tous les mois, mais sur la totalité du prêts, le coût des intérêts sera moindre que si on laisse la mensualité inchangée.
Je comprends que ma phrase « vous allez rembourser directement du capital » peut prêter à confusion.
@Arnaud,
pour l’option, elle fait partie des options gratuites de mon contrat, avec l’option modification de la mensualité, et suspension temporaire de payement.
En plus, je préfère éviter d’augmenter mes mensualités car si dans quelques années je déménage, si j’ai bien compris, j’aurais des IRA plus importants à payer (1 semestre d’intérêt maximum).
D’ailleurs sur ce point, est ce que mon calcul est logique?
L’option double mensualité est génial!
La premier fois j’ai réduit le prêt de 2,3 mois.
Au final, en l’appliquant, j’ai économisé 115% du remboursement effectué!
Et je ne me suis pas trompé, j’ai bien un couts total du prêt qui a davantage baissé que le montant du capital remboursé.
J’attends donc l’année prochaine pour le refaire (c’est limité à une fois/ans)
Par contre, une question, est ce que la logique est le même sur un emprunt locatif?
@ Gunday
Pour moi, la logique n’est pas la même.
Pour un investissement locatif, on a tout intérêt à laisser courir le crédit. Il y a un effet de levier, c’est le locataire, qui par le payement du loyer, rembourse le crédit (au moins une grande partie). Ça permet de garder une capacité d’épargne pour le propriétaire.
Fiscalement, sous certaines conditions, on peut également déduire les intérêts d’emprunt du montant des loyers déclarés.
Gunday
« Par contre un point que je n’ai pas compris : quand on augmente ses mensualités on ne paye pas davantage d’intérêt? »
Normal. Le montant des intérêts est un calcul qui ne dépend QUE du capital restant dû : I = CRD x taux annuel / 12 pour le cas général.
Du coup, lorsqu’on double la mensualité, on paye I + amortissement prévu + amortissement d’un montant équivalent à l’échéance.
Ex : Echeance 500 euros, I = 250, le CRD baisse de 250 + 500 euros.
Sur le coût total du prêt, les 500 euros remboursés en 2011 par anticipation ne produisent plus d’intérêts en 2012, 13, … ce qui fait baisser le coût du crédit.
@ Xa
Merci pour cette démonstration et explication.
Gunday doit avoir le réponse à sa question. 😉
Quand on peut faire cela c’est vraiment une bonne nouvelle. Merci pour ces infos, j’espère qu’elles me serviront
@Arnaud et xa, oui et non.
En fait ma question porte sur un thème plus large, de remboursement d’intérêts anticipé majoré ou non si j’augmente la mensualité du crédit.
Là va falloir faire du gros calcul.
J’ai du mal a saisir ta question…
Si tu augmentes tes mensualités tu payeras moins d’intérêts au final sur la durée de ton crédit.
C’est la formule que te propose Xa.
Là tu m’intéresses car je suis en plain calcul pour anticiper mon prêt immo.
Bonjour, je suis désolé mais je ne vois pas la pertinence d’un tel article. Surtout apres avoir suivi le lien disant que la moitié des Francais maitrisent tres mal les notions de finance, et meme les taux d’intéret !!
Du coup il aurait fallu expliquer en premier que l’on paye en premier les intérets du capital et non du capital emprunté… Ce qui fait que 500 euros de mensualité sur un pret de 50000 euros ne réduit pas le capital de 500 euros mais de beaucoup moins !!
Ensuite, mais c’est une question de point de vue, je pense qu’il reste préférable de rembourser son pret en avance car c’est une économie certaine alors que surapsser l’interet de l’emprunt par des taux de rendements en bourse me parait beaucoup plus hasardeux… Cela hors emprunt locatif cela-dit !
J’espere que vous étofferez davantage cet article 🙂
@ Julien
Je ne souhaitais pas rentrer dans le détail des calculs d’intérêts. Je voulais mettre en avant deux possibilités. celle de rembourser son crédit plus rapidement et d’en voir les avantages ou au contraire ne pas le rembourser et d’investir ce surplus d’épargne.
Ta remarque permet effectivement de rappeler que nous remboursons beaucoup plus d’intérêts les premières années du crédit, ce qui me permet de rajouter que si l’on souhaite renégocier un crédit (même si le sujet n’est plus d’actualité, les taux ont tendance à augmenter) ou le rembourser plus rapidement, il vaut mieux le faire le plus tôt possible.
« C’est une excellente manière d’économiser de l’argent » et oui le dicton qui dit : qui paie ses dettes s’enrichit ne tient pas.
Mes crédits ont des taux bas, et les durées sont plutôt faibles (rien ne peut-être négocié) mais une chose est sure : je ne rembourserai jamais par anticipation.
Comme tu le dis – une vie est faite pour investir (bourse ou autres placements) mais pas pour rembourser par anticipations ses crédits.
@gunday tu parles des IRA?
@rapsody, oui effectivement, je me suis mélanger les pinceaux dans les termes.
Pour rebondir sur la renégociation de crédit, mon avis est qu’il vaut mieux acheté quand l’immobilier est bas meme si les taux sont plus élevés, car si la tendance s’inverse il sera plus facile de renégocier un pret, que d’acheter un immobilier en hausse avec des taux bas, en cas d’inversement on ne pourra revenir sur le prix d’achat du bien et pourtant ces dernières années bon nombre ont investit malgré les prix exhorbitants mais voulant profiter des taux attractifs.
C’est valable surtout sur l’investissement locatif, car meme si on a acheté bas et que l’immobilier stagne et que les taux d’interet restent élevés (donc aucune marge de renégociation), cela voudra dire que le marché locatif sera à la hausse, donc gagnant. Pour la résidence principale c’est une autre histoire ou un autre débat 😉
@ gunday, là effectivement le calcul devient costaud pour les IRA en cas d’augmentation des mensualités, mais es-tu sur que ton crédit les appliquent dans ce cas là? n’aurais tu pas intéret à placer cet argent et le faire fructifier jusqu’à ce que la somme acquise rejoigne la somme restant dûe sur ton plan d’amortissemnt et gagner quelques mois voire années? en fait tout dépend de la durée de ton crédit.
@rapsody, effectivement, le prix de l’immobilier dans le cas du locatif ou de la RP est légèrement différent (pas les même critères).
Néanmoins, dans le locatif, si le rendement au départ est bon, même si l’immobilier est haut, il vaut mieux se lancer!
Par exemple l’immobilier parisien est haut depuis 20 ans, et certains personnes attendent toujours qu’il baisse avant d’investir…
Pour les IRA, la question est un peu différente : je pense que je vais rembourser mon crédit par anticipation dans environ 5 ans.
Le remboursement anticipé entraine IRA. La question est avec les IRA basé sur un semestre d’intérêts, vaut il mieux garder une mensualité constante, ou faire une augmentation de mensualité?
Gunday, difficile de répondre à ta question sans avoir ton tableau d’amortissement sous les yeux, sans connaitre la durée, le taux de ton crédit et le moment où tu en es, sachant que les 3% d’IRA peuvent avoir un impact différent selon que tu auras souscrit ton prêt à 4% ou à 3,5% .
J’ajoute pour ce qui est de Paris et sa région, je te rejoins sans problème mais pour moi ça reste une localité « hors norme » 😉
Bonjour à tous,
Merci Arnaud de cet article sur un sujet que j’aime beaucoup.
D’ailleurs, j’avais aussi écrit il y a quelques mois un article sur les différentes méthodes pour rembourser plus tôt son crédit hypothécaire, et sur l’opportunité ou non de le faire.
Merci Arnaud pour ce blog fort intéressant que je viens juste de découvrir.
J’aurai quand même une interrogation par rapport aux précédents commentaires de l’article:
Est-ce que l’option « double mensualité », soit le fait de rajouter une mensualité supplémentaire par année est valable et judicieuse dans une optique de revendre son bien à moyen terme (5-7 ans) ?
Est-ce qu’il n’est pas plus avantageux d’épargner cette mensualité chaque année et d’éventuellement effectuer un remboursement anticipé partiel par la suite ?
@ Stun
Bienvenue sur le blog Stun.
Difficile de te répondre, revendre au bout de 5 à 7 ans n’est pas toujours le meilleur moment (10 ans me parait plus intéressant). Il faut un certain temps avant d’absorber les divers frais. De plus, le marché est très tendu en ce moment, la revente est de plus en plus difficile.
Avec la double mensualité, tu économiseras quelques intérêts, mais si tu épargnes sur un produit qui sur le long terme devrait avoir un bon rendement, pourquoi pas.
Perso je préfère un remboursement par anticipé.
Car premièrement c’est gratuit.
Secondement, ça revient à payer un 13eme mois de crédit immo.
Et pour finir, ça m’évite de chercher un placement à environ 4% net de frais et d’impôts.
Après tout est question de personnalité et d’objectifs.
Mon premier achat immobilier, je l’ai remboursé par anticipation pour économiser plusieurs milliers d’euros. Cela n’a d’intéret que si vous pouvez le faire longtemps avant la fin du crédit je trouve
hello
je pense que faire courrir un pret sur la durée (et donc ne pas le remboursé) peut être aussi vu du coté « assurance déces »
En effet si vous venez a deceder et que le credit n’est pas fini, l’assureur prend le relais
au resulat vos heritier se retrouve avec une maison fini de payé et de la monnaie sonnante et trébuchant qui n’ai pas parti dans le remboursement anticiper
Il faut calculer pour voir
@+
@ Austin
Je te rejoins complètement sur le sujet, c’est un bon moyen de protéger ses proches.
pour mon cas personnel , je préfère rembourser le maximum pour me débarrasser d’un emprunt et après placer l’argent restant dans un placement quelconque.
Bonjour,
Je suis conseiller en patrimoine pour une grande banque, j’ajoute quelques réflexions personnelles:
1 – Il faut en effet prendre en compte la notion d’IRA dans le calcul. Par défaut, les IRA sont fixés à 6 mois d’intérêts plafonnés à 3% du CRD. Or, si la négo d’IRA en cas de rachat reste rare, elle l’est beaucoup moins en cas de remboursement anticipé partiel ou total par deniers personnels.
2 – Réaliser un remboursement anticipé par deniers personnels avec exo d’IRA est dans la plupart du temps intéressant si vous êtes dans le premier tiers de remboursement de votre prêt.
En effet, si celui-ci intervient après, vos mensualités sont composées principalement de capital et donc peu d’intérêts, l’économie est peu probante. Vos fonds seront sans doutes mieux placés en assurance vie, SCPI, PEA en fonction de vos objectifs et appétence au risque.
3 – Quant à l’utilité de réaliser un remboursement anticipé sur un achat locatif, notamment déclaré au régime réel est à déconseiller. En effet, le loyer perçu doit prendre en charge la mensualité du prêt avec déduction des intérêts dans la 2042. Payer des intérêts (du moins votre locataire est donc une bonne chose). L’objectif de réaliser un achat locatif n’est pas de réaliser des bénéfices lors du remboursement du prêt mais doit s’inscrire dans une démarche patrimoniale, à savoir, réaliser une plus-value à la revente ou obtenir des revenus complémentaires une fois l’échéance du prêt arrivée.
Cependant, avoir un crédit sur sa RP est aussi une bonne chose. En effet, le capital emprunté est lié à l’assurance du prêt: en cas de décès, d’invalidité, arrêt de travail et éventuellement chômage, le prêt est pris en charge à hauteur de la quotité assurée. Ce n’est pas négligeable.
Enfin, tu indiquais que le coût de l’assurance est calculé sur le CRD. Pas toujours! C’est le cas pour la plupart des assurances déléguées (possible depuis la loi Lagarde) mais la plupart des assurances propres aux banques sont calculés sur le capital emprunté. Le coût mensuel de l’assurance sera le même, peu importe le CRD.
Bravo pour ton blog, les conseils sont de qualité !
@ Benoit
Merci pour ce complément d’information qui apportera des précisions aux lecteurs.
Un commentaire constructif que j’apprécie.
Bonjour
Voilà je vaudrai faire une suspension de mon crédit immo pendant 1 an et j économiserai mes mensualité pendant ce temps là pour pouvoir avoir au moins 30 000 € de côté les frais de cette suspension vont me couter 4800 € . ma question est que je vais proposer à ma banque un remboursement anticiper !!! Grâce a ces 30000€ j irai voir une autre banque pour avoir un meilleur taux !!!! Ou rester dans la même mais baisser mon taux que penser vous de cette idée suis je gagnante ou perdante!!!!! Merci de votre avis!!!!!!!
@ Aich
Je suis septique sur ta stratégie. Je ne suis pas certain que tu t’y retrouveras avec cette technique. Je pense qu’il est préférable de renégocier simplement son crédit (dans la même banque ou pas), cela me semble moins hasardeux. (Auras-tu la discipline pour économiser cette somme pendant un an ?)
Bonjour
Merci de votre réponse
Aucun problème pour mettre les 30 k euro de côté pendant 1 ans
je pourrais ainsi faire un remboursement anticipe et cela me permettra de baiser ma durer de crédit
Votre avis
Cdt
@ Aich
Je ne peux pas calculer à ta place, il y a plusieurs paramètres à prendre en compte.
De plus le taux des crédits est bas pour le moment, il se peut qu’il remonte d’ici un an ?
L’idée est originale, à toi de voir en faisant tes calculs si elle est économiquement intéressante.
Bonsoir Arnaud,
Oui je sais que mon idée est un peu risqué mais j avais déjà négocier mon taux a 3,30 mon crédit est coupé en deux l un est sur 9 et l autre sur 8 ans avec 1700 € de mensualité je pensais en fait économiser et puis l injecter soit dans l un soit dans les deux et comme ça je gagnerai en année et en intérêt ???? Si y’a des personnes ayant déjà pensé à cela je serais content d avoir leur avis.
Merci encore pour votre réponse c est vrai ce crédit j aimerai vraiment le réduire car les mensualités sont énormes et 3 princesses à la maison !!!!!
Très cordialement.
bonjour Arnaud
jai besoin d un consei il me reste 14 ans de credit deja payer 9 ans mon echeance et de 1321 euros par mois le taux de mon credit et 3.71 il me reste environ 165000 euros a payer je viens de recevoir environ 120000 euros de ma famille comment dois-je faire pour rembourser mon credit le plus vite possible
@ Frédéric
La question est plutôt de savoir si tu as réellement besoin de rembourser ton crédit, cela va dépendre de ton âge, de tes projets, de ton patrimoine déjà existant…
L’avantage du crédit, c’est que c’est une épargne forcée, s’il est supportable pour toi et ta famille, pourquoi vouloir utiliser 100 % de l’argent que tu as reçu pour le solder en grande partie par anticipation.
Pourquoi ne pas réfléchir à rembourser une partie seulement (par exemple 1/3) pour gagner quelques annuités et investir le reste (en bourse ou dans de l’immobilier voire sans risque sur le fond en euro d’une assurance-vie) après t’être constitué une épargne de précaution.
120 000 € est une somme très importante, réfléchi à ce que tu vas en faire sur le long terme en y intégrant tes projets.
Si ton souhait est malgré tout de rembourser ton crédit, négocie tout ce qu’il est possible avec ton banquier (frais IRA…), mais sache qu’actuellement, c’est quelque chose de difficile.
Lis bien ton contrat avant d’aller le voir pour savoir de quoi il parle cela te permettra d’avoir plus d’aplomb pour bien négocier.
Une personne qui se présente chez son banquier avec 120 000 €, n’est pas quelque chose de courant, il peut être en clin à faire quelques concessions.
Bon courage et n’hésite pas à faire un retour sur ton choix, cela intéressera les lecteurs du blog et moi-même.
Bonjour,
Après avoir lu votre article je me sens plein dans ce cas. En effet ma conjointe et moi même avons 25 ans, nous nous sommes tout récemment pacsé pour pouvoir acheter notre maison à 250 000€. Nous allons avons un pel de 55000€+donation de 50000€ bref un crédit à réaliser de 145000€. Un taux de 2,4% sur 18 ans que nous conseillez vous de réaliser ou d’infos à apporter à notre contrat de prêt? Je pensait également à réaliser un remboursement anticiper avec un pel à 10 000€ dans 4 ans
Votre conseil sur le prêt qui n’a pas encore été signer et la stratégie à avoir sur du long terme? Merci beaucoups