Article invité : Comment bien choisir son locataire ?

Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre sont 2 salariés à l’aube de la quarantaine, ingénieurs dans une grande multinationale.

Depuis la première réforme en 2003 (réforme fillon), ils sont sensibles au problème du financement des retraites et ont investi dans différentes formes d’immobilier. Leur objectif est de réussir à se constituer un complément de revenu pour la retraite permettant de conserver un niveau de salaire équivalent.

Bien que débutants, en quelques années, ils sont parvenus à la tête d’un patrimoine immobilier significatif construit au gré de leur volonté, leur passion et de leurs expérimentations. Ils ont investi dans du locatif résidentiel, dans les parkings, ont réalisé des achats revente et se sont orientés dans les biens commerciaux.

Ils ont décidé de faire partager leurs expérimentations dans leur blog www.construire-sa-retraite.com

« L’investissement locatif est un excellent moyen de construire sa retraite » diront certains blogueurs. Encore faut-il que les locataires répondent présents et payent leur loyer.

Comment bien choisir son locataire?

Telle est la question que vous devez vous poser dès à présent pour éviter de coûteuses déconvenues. Nous allons vous dévoiler les 10 astuces qui vous permettront de signer le bail sans aucune hésitation.

Imaginons : vous avez décidé de construire votre retraite en investissant dans un bien immobilier pour le louer non meublé.

• vous avez trouvé un bien intéressant avec une rentabilité alléchante
• vous avez convaincu votre banquier de vous suivre dans ce projet
• vous avez trouvé un locataire dont le loyer sera supérieur à la mensualité de remboursement du prêt, autrement dit, votre bien s’autofinance.

Ainsi, tous les indicateurs sont au vert et vous voilà donc en train de siroter votre boisson favorite dans votre hamac, rassuré et confiant sur votre niveau de vie à l’heure de la retraite.

Jusqu’au jour où votre boîte aux lettres reste désespérément vide, votre locataire ne peut plus ou ne veut plus payer le loyer. Pour vous, votre rêve vient de se transformer en cauchemar. Votre bonus pour la retraite vient de se transformer en fardeau car il vous revient d’assumer entièrement la mensualité de remboursement du prêt. Et comme un malheur n’arrive jamais seul, c’est la trêve hivernale, et vous allez devoir attendre plusieurs mois (et plusieurs recours en justice) avant de pouvoir expulser votre locataire mauvais payeur.

Pour ne pas vivre ce scénario catastrophe, il vous appartient de prendre toutes les précautions dans le choix de votre locataire.

Bien choisir un locatairenécessite avant tout de faire preuve de bon senset de pragmatisme. Le processus de sélection est comparable avec la sélection d’un(e) candidat(e) pour un poste que vous auriez à pourvoir. Il y a le CV mais aussi l’impression  que vous renvoie votre interlocuteur. Ainsi, pour un potentiel locataire, on aura un oeil attentif sur sa capacité financière à payer son loyer et quelques éléments subjectifs importants vis-à-vis de vos attentes.

Un bon dossier complet, un premier pas pour bien choisir son locataire

Le dossier de votre potentiel locataire devra être constitué de :

• une pièce d’identité

• ses derniers bulletins de salaire

• son contrat de travail

• une attestation de l’employeur, mais seulement si le locataire ne peut fournir que l’un des deux documents précédents

• son dernier avis d’imposition

• un relevé d’identité bancaire

• les dernières quittances de loyer du logement qu’il a occupé

• idéalement, une lettre de recommandation de son ancien propriétaire

• une photocopie du livret de famille

Attention, un dossier complet n’est pas à lui seul le gage d’une candidature irréprochable et viable. Souvenez-vous que les photocopieuse et les logiciels de retouche de documents ont fait beaucoup de progrès ! Il est donc essentiel de vérifier la cohérence des informationsqui vous sont données. A cet effet, nous vous offrons un précieux document qui liste les 24 critères fondamentaux à vérifier lors de votre sélection de dossier. Par ailleurs, même si on vous remet des photocopies, exigez toujours de voir les documents originaux.

Une bonne impression, le sésame pour bien choisir son locataire

Tous les éléments que nous venons d’identifier dans le paragraphe précédent nous permettent de nous assurer de la solvabilité financière du futur locataire. Tout aussi important, vous devrez être attentif au « sérieux »de votre candidat. Cela passe par une observation fine du comportement de votre futur locataire durant toutes les étapes du processus de sélection.

L’histoire commence par la prise de contact :

1 – Privilégier les candidats qui téléphonent à ceux qui envoient un mail

2 – Prêter attention à l’expression du candidat et à sa politesse

• Respect de votre temps de parole
• Ecoute de vos réponses
• Le candidat est joignable avec un message ou une musique neutre

3 – Prêter attention aux éléments de sa motivation

• la fixation de la date du rendez-vous
• la pertinence des questions (charges, environnement, DPE, la taxe d’habitation…)
• la durée prévisionnelle de location (différent entre 2 mois et 2 ans !)

L’histoire se poursuit par le rendez-vous avec la visite du bien :

4 – Accorder de l’importance à la ponctualité de votre candidat et au fait qu’il prévienne pour tout retard

5 – Etre attentif à la tenue vestimentaire du candidat. L’habit ne fait pas le moine, mais quand même !

6 – Pour les candidats jeunes, privilégier ceux accompagnés de leurs parents pour le peu que ce soit les vrais !

7 – Remarquer le temps passé à visiter le bien. Une visite hâtive n’est pas bon signe car synonyme de locataire prêt à prendre n’importe quel bien.

8 – Aborder le sujet de l’activité professionnelle du candidat pour en tenir compte dans le choix des dossiers (régularité des revenus, ancienneté dans le poste, CDD, CDI, …).

9 – Accorder un crédit favorable aux candidats présentant un dossier complet

10 – Privilégier les candidats recommandés par l’une de vos connaissances

Ne sortez pas sans elle : la caution :

Quelle que soit la qualité du dossier de votre candidat locataire, vous avez la possibilité de vous adjoindre une sécurité supplémentaire en exigeant une caution dite solidaire.

Il s’agit d’un engagement pris par un membre de la famille du locataire par exemple, de payer le loyer en cas de défaillance. Le propriétaire peut ainsi récupérer l’intégralité de la dette auprès de cette caution sans passer par le locataire.

Ce n’est pas une obligation, mais il peut être pertinent de présenter un engagement de caution dès la première visite avec toutes les pièces justificatives démontrant la solvabilité de la personne qui s’engage.

A noter que si vous avez souscrit une assurance contre les loyers impayés, vous ne pourrez pas demander de cautionnement (exception faite des étudiants et apprentis).

Une alternative : la Garantie des Risques Locatifs (GRL)

La Garantie des risques locatifsvous permet d’obtenir :

• une assurance loyer impayés pour des locataires ne présentant pas de garanties suffisantes
• le remboursement des frais consécutifs aux dégradations occasionnées par le locataire
• la prise en charge des frais de justice pour recouvrer les loyers

Retenez :

• Une mauvaise sélection du locataire peut mettre en péril l’équilibre financier de votre investissement voire de votre situation personnelle
• Soyez méticuleux et exigeant sur les documents attestant de la solvabilité de votre locataire
• Après le fond, n’oubliez pas la forme
• Pensez à assurer vos arrières avec une caution solidaire ou une GRL

… et n’oubliez de télécharger les 24 critères fondamentaux à vérifier lors de la sélection de vos locataires.

Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre

www.construire-sa-retraite.com

Merci à eux pour cet article particulièrement intéressant, je vous invite donc à consulter leur blog au plus vite.