L’objectif : diversifier son patrimoine avec de l’investissement immobilier locatif.
Ce choix a été murement réfléchi et ponctué de nombreuses recherches et de nombreuses lectures. Comme souvent, il faut laisser du temps au temps, mais un jour il faut savoir passer à l’action.
Les 12 raisons ou motivations que j’ai identifiées et qui m’ont convaincu d’investir dans un garage.
- Se constituer un capital et s’enrichir : le but est ici de se constituer un capital et de voir son patrimoine croître. L’idéal étant que ce capital soit financé par une tierce personne (le locataire).
- Le taux du livret A ou du fonds en Euros de mon assurance-vie au plus bas : en effet, depuis plusieurs années, les taux de ces deux produits ne cessent de baisser. Etant toujours à la recherche de performance dans mes investissements, je me devais de trouver autre chose.
- Augmenter mon pouvoir d’achat : le but d’un investisseur est bien de gagner plus, si j’attends après mon patron d’être augmenté, je peux attendre longtemps. Si j’attends une baisse des impôts, même combat. Il faut donc prendre les choses en main. Acheter un garage, aujourd’hui, est un bon moyen d’augmenter mon pouvoir d’achat de demain.
- La baisse des salaires : je rebondis ici sur le thème précédent « le pouvoir d’achat ». Les salaires n’augmentent pas et ils ont même tendance à baisser dû notamment aux augmentations des impôts et des diverses charges. Je ne veux pas rester passif devant cette situation, et vous ?
- Une logique de diversification patrimoniale : Investir dans de l’immobilier locatif est pour moi un moyen de diversifier mon patrimoine. Je me retrouve aujourd’hui avec des actifs différents dans des secteurs différents (un actif immobilier et des actifs financiers (Bourse à travers mon assurance-vie et mon PEA).
- Développer des revenus complémentaires et « passifs » : nul doute que cet investissement peut procurer des revenus complémentaires avec une charge de travail minimum. S’occuper de gérer un garage ou même plusieurs garages ou parkings s’avère moins chronophage que d’autres types d’investissements, une fois le locataire trouvé et le prélèvement automatique mis en place, il y a peu de raisons d’être appelé.
- Un investissement dont le risque me paraît faible : acheter un appartement avec le prix de l’immobilier que l’on connaît, me paraît être un investissement risqué (montant de l’opération élevée, risque important de vacance locative, entretien…) pour un garage ou un parking, le risque est bien moindre.
- Un investissement rentable : je suis convaincu maintenant pour être passé à l’acte, qu’il est plus simple de trouver un investissement rentable dans ce secteur de niche. Je vous l’accorde, si vous commencer juste à regarder les annonces, vous trouverez que des garages hors de prix avec une rentabilité très faible (ces derniers sont invendables), mais de temps en temps, il ressort un garage qui se vend au juste prix. C’est cette occasion qu’il faut saisir. Mon investissement, c’est plus de 7 % de rentabilité nette.
- Pas de contrainte avec le locataire : un garage est un endroit que le locataire utilisera comme tel, pour un véhicule de collection, sa propre voiture ou encore une moto. Il pourra aussi l’utiliser comme box pour des meubles … . S’il paye bien son loyer, c’est parfait, s’il ne le paye pas, rien ne vous empêche de stopper le bail. La loi est avec vous. Ce qui m’emmène à la motivation suivante.
- La loi vous est favorable : contrairement à un investissement locatif classique qui est beaucoup plus favorable aux locataires. Je n’ai pas envie de perdre du temps à gérer l’humain, c’est peut-être égoïste, mais en tant qu’investisseur, je prends des risques et qui plus est, ce n’est pas mon métier. Je ne souhaite pas m’user nerveusement et financièrement en ayant des problèmes avec un locataire. Le garage n’étant pas régi par la loi du 6 juillet 1989 et par les nouvelles lois d’encadrement des loyers…, je m’épargne bien des soucis.
- Obtention du crédit plus simple : les banquiers apprécient visiblement ce type d’investissement, ils savent qu’il est plutôt simple de trouver des locataires et le montant des mensualités est souvent très raisonnable. Ils apprécient aussi la démarche prudente d’une personne qui se lance dans de l’immobilier locatif à travers l’achat d’un parking ou encore d’un garage.
- Un investissement peu chronophage : si la recherche d’un garage rentable peut demander du temps, pour sa gestion, je m’en suis rendu rapidement compte, c’est du rapide. Si je décortique en quelques mots comment j’ai trouvé mon locataire, cela ne m’a pris que très peu de mon temps. J’ai passé une annonce très détaillée le vendredi, le samedi dans l’après-midi, j’ai un appel pour me dire « sans le visiter » que M. X me le réservait. J’ai donc pu louer mon garage le soir même de la signature chez le notaire. Mon annonce « hyper » précise a suffi pour le louer sans avoir à me déplacer.
Aucun doute pour moi, aujourd’hui, l’achat d’un garage ou même d’un parking, s’il est au juste prix et bien situé, est un investissement judicieux et rentable. Nul doute que cet investissement devrait en appeler d’autres.
Le sujet vous intéresse, je vous invite à lire tous les articles de ma catégorie : Investir dans des garages et des parkings.
En savoir plus sur le sujet :
Je ne serais trop vous conseiller la lecture de l’Ebook de Julien Bédouet : Réussir son investissement dans les parkings. Un investissement vite rentabilisé…
@ Jean
J’aurais l’occasion d’en parler plus longuement dans d’autres articles.
Le garage c’est 9000 € + les frais de notaire (environ 1800 €).
Mon apport 2800 €, mon crédit est donc de 8000 €.
Loyer 80 € + 8 € de charges / mois.
Les mensualités de mon crédit sont de 80 € /mois pendant 10 ans.
Tu sais tout.
A bientôt.
Bonjour, article très intéressant!
Est-ce possible de savoir combien vous avez investit, quelles sont les mensualités ainsi que le loyer pour le « locataire » ?
J’hésite à me lancer et ces informations me seraient utiles, merci d’avance
L’article est bien pensé… Mais à mon sens, incomplet.
Il me reste un petit quelque chose dans la bouche quand je te lis… Un goût amer. Tu écris bien, tu es cultivé, tu as une bonne partie du savoir et… tu ne t’en sers pas.
Nous avons à peu de choses près le même âge, le même nombre d’enfants. Mon épouse est moi gagnons environ 4200 € par mois (cela te permet de comparer…) mais aujourd’hui, je me dis que chercher puis acheter un garage en deux ans est un beau gâchis (si tu es capable de trouver une telle affaire, tu aurais été en mesure de trouver un bien locatif à 14 ou 15% de renta). Certes, la rentabilité est attrayante (même si avec 200 € d’impôts par an + la taxe foncière elle va être ébranlée), mais pourquoi ne vises-tu pas plus haut ? Tu as déjà 37 ans ? Dans 10 ans, tu auras payé ton parking… Qui vaudra toujours que 10 000 €.
Quand au fait d’être plus crédible (obtention du crédit plus simple) vis-à-vis des banques, je n’y crois pas une seconde. Tu pourrais en parler à Guillaume, qui a multiplié les refus pour 25 K€ et vient d’obtenir les doigts dans le nez 150 K€.
Les parkings, c’est bon pour la diversification, pour les gens qui débutent dans la vie. Pour s’enrichir, en revanche, il faut savoir passer la vitesse supérieure. Rapidement… Les années filent, les enfants grandissent. Et on se trouve toujours un tas d’excuses pour ne pas acheter.
@ Ludovic
Tu soulignes des points intéressants.
Et je prends ton commentaire comme un encouragement à accélérer la cadence.
Effectivement le temps presse, j’ai déjà 37 ans et il faut prendre un rythme un peu plus soutenu concernant mes investissements.
Seulement, je vais à mon rythme. J’ai une vie familiale prenante mais tellement plaisante et une vie professionnelle parfois intense. Ensuite, je m’occupe de me former pour investir en bourse et maintenant dans l’immobilier. Je passe également du temps sur le blog pour l’animer et le faire vivre.
Ce que je ne souhaite pas, c’est ne rien faire, je prends mon temps (j’ai toujours besoin de laisser mûrir mes projets), mais je fini toujours par passer à l’action, chose que bien des gens ont du mal à faire.
Pour mon achat immobilier, cela a pris du temps, c’est vrai, mais j’ai essuyé un échec qui m’a fait prendre un peu de retard. J’espère que les prochains prendront bien moins de temps.
Je dois également faire que l’impact de mes choix financiers soient compris par ma femme et acceptés par elle. Investir, même s’il n’y a que moi qui m’en occupe est un projet de couple, et je souhaite prendre en compte ses souhaits.
Cependant, je remarque une chose, c’est que mes expériences ainsi que mes lectures me permettent de prendre des décisions de plus en plus rapidement. Mes réussites me permettent d’envisager de voir de plus en plus « gros » comme tu dis, l’avenir me le dira.
Pour la comparaison, nous gagnons sensiblement la même chose. Nous sommes sans les allocations proche de 4200 € / mois également.
A bientôt,
Ne t’inquiète pas, quand madame verra les chiffres de tes futurs investissements et leur rentabilité, elle te laissera très largement carte blanche… 😆
Bonjour,
En effet le passage à l’acte est essentiel. Néanmoins, je ne suis pas entièrement convaincu par tous tes arguments.
Comme le souligne Ludovic les prêts immo de faible montant n’intéressent pas vraiment les banquiers. Si tu regardes les sites de certaines banques ou de courtiers en ligne tu verras qu’en dessous de 100000 € ton dossier ne les intéressent pas.
Quand tu en trouves un les frais de dossier et de garantie sont généralement proportionnellement plus élevés que pour un montant d’emprunt supérieur.
Pour les notions de rentabilité, risque et de chronophagie il ne faut pas oublier de mettre en rapport le gain en valeur. Un locataire va prendre moins de temps à visiter ton garage qu’il le ferait pour un studio à 450 € mensuels mais à 80 € il te faudrait louer 5.6 garages pour égaler ce montant. Est-ce réellement moins chronophage de gérer 5.6 garages qu’un seul studio ? Si on compte que tu as mis 2 ans pour trouver ton garage il faudrait 11 ans de recherches pour avoir 450 € de loyer…
A noter aussi que les frais de notaires sont proportionnellement plus élevés pour un garage que pour un studio à 70000 € avec 5.6 garages tu vas payer 10800 soit à peu autant que pour un bien entre 100 et 120 K€ pour une valeur de 50 K€ de garages donc moitié moins.
Je te laisse imaginer la simulation pour générer l’équivalent d’un SMIC en loyers…
Comme en bourse il faut éviter de trop multiplier les lignes de ton portefeuille…
@ Didier
Ce que tu soulignes est tout à fait vrai, après je vois beaucoup d’autres avantages à investir dans des garages. C’est de plus un très bon moyen pour mettre un pied à l’étrier.
Posséder plusieurs garages ne me fait pas peur, loin de là. Je calcule la rentabilité nette nette, c’est cela qui guide mes choix.
Didier, ce que tu soulignes, nombre de garages qu’il faut louer pour avoir un montant de loyers intéressant…, j’y ai bien sûr réfléchi.
Je ne dis pas que je ne ferais que ce type d’investissement à l’avenir, mais j’y ai trouvé un grand nombre d’avantages.
Je ne compte pas attendre 11 ans avant de percevoir des loyers de 450 € 😉
Je te rejoins sur ta dernière phrase, « Comme en bourse il faut éviter de trop multiplier les lignes de ton portefeuille… », c’est un peu ma logique en bourse. Sauf, que j’ai récemment lu un livre de Peter Lynch « Et si vous en saviez assez pour gagner en Bourse
, sa stratégie est au contraire de multiplier les lignes pour pouvoir avoir dans son panel d’actions « sélectionnées » des valeurs qui sortent du lot et qui tirent le portefeuille vers le haut. Une lecture qui m’a passionné.
bonjour
j’ai une question : ton budget est de 4200 € pour cinq personnes ?
Je trouve que tu te débrouilles plutôt bien et que tes investissements sont optimisés et réfléchis. C’est bien ….
Ne t’intéresses tu pas aux investissements à l’étranger comme de l’immobilier dans certains pays où les prix ont chuté.
ludovic
@ Ludovic
Oui, mon budget est de 4200 € environ pour cinq personnes, il faut également ajouter les allocations familiales.
Je ne sais pas si je me débrouille bien. Nous faisons attention à la manière dont nous dépensons notre argent. Nous faisons des arbitrages et nous partons du principe que notre épargne doit nous servir et à son tour créer des revenus.
J’ai déjà bien du mal à saisir les subtilités du marché immobilier français (même si je me documente beaucoup), je ne vais donc pas investir aux Etats-unis ou autre même si cela semble intéressant.
Un petit commentaire pour faire avancer le débat mais qui me parait néanmoins important dans ton approche d’investissement locatif dans les parking plutôt que dans de l’immobilier locatif « traditionnel » type studio ou T2.
« S’occuper de gérer un garage ou même plusieurs garages ou parkings s’avère moins chronophage que d’autres types d’investissements, une fois le locataire trouvé et le prélèvement automatique mis en place, il y a peu de raisons d’être appelé ».
Sur cette bonne raison d’investir dans les parking je suis assez dubitatif en effet, par rapport a un studio ou même aux arbitrages sur une assurance vie, la gestion d’un et fortiori de plusieurs parking s’avèrera infiniment plus chronophage en effet , en multipliant les parking ont multiplie le nombre de visite, de baux a gérer, de quittance a envoyer ..etc donc a mon sens au mieux cet investissement est aussi chronophage qu’un studio voire même plus (je ne maitrise pas les ratio de turn over sur les parking mais pour moi il doivent être identique à ceux d’un t1 ou t2 compter 1 changement par an en moyenne ??)
quoiqu’il en soit article sympa à lire comme d’habitude et enrichissant…
Merci
@ Nicolas
Les avantages que je trouve dans l’investissement dans les garages sont liés à mon expérience (récente dans le domaine).
Je trouve en effet cela peu chronophage, j’ai passé mon annonce (5 minutes), j’ai reçu un premier appel pour me le réserver (pas de visite, dans l’annonce il y avait toutes les informations utiles, les personnes cherchent un garage, pas un logement, elles n’éprouvent pas forcément le besoin de faire la visite avec le propriétaire, elles se déplacent, regardent l’emplacement, si le prix du loyer ainsi que l’état ou l’emplacement convient elles n’ont pas besoin de plus pour se décider.)
Pour plusieurs garages, ce sera plus de temps, c’est évident. Bien organisé, je ne pense pas que cela soit trop contraignant, à moins d’en posséder un grand nombre.
Dans l’avenir, je pense acheter d’autres garages, mais je ne néglige pas l’achat d’appartements ou de maisons. Malgré mes recherches, je ne trouve pas de bien rentables dans cette catégorie pour le moment.
Merci pour la petite remarque positive à la fin de ton commentaire.
Bonjour Arnaud,
Félicitations pour ton blogue et pour ce nouvel achat. Acheter un espace locatif me semble un excellent « premier pas » dans le monde de l’investissement « immobilier » ! En effet, plusieurs personnes sont complètemetn paralysées pendant des années (desfois pour toujours) face à l’achat / l’investissement dans l’immobilier. La raison est souvent la même : le montant d’argent en question. C’est si énorme que ça paralyse.
Ta voie semble plus réaliste dans l’esprit de faire des premiers pas dans ce genre d’investissement immobilier. Dès que tu en as un, il devient plus facile de continuer d’investir.
Bref, chapeau pour cet investissement Arnaud, je suis certain que tu vas en inspirer plus d’un(e) !
@ CC
Je trouve effectivement rassurant de faire ses premiers pas avec un « petit » investissement, et c’est vrai que d’avoir passé ce cap, j’ai envie d’en faire d’autres.
A bientôt.
Bonsoir,
J’ai souhaité investir dans un parking pour les raisons suivantes :
Car il s’agit d’un investissement avec une très bonne rentabilité,
Car je vais pouvoir limiter les risques au vu du faible prix,
Car si jamais le locataire ne paye pas, il est plus facile de l’expulser,
Car il n’y aura pas d’entretien à faire,
Car la demande de location à Paris est élevée,
Car j’ai envie de toucher des revenus passifs,
Car j’ai envie d’être enfin propriétaire (même s’il ne s’agit pas d’un appartement).