Le rendement des SCPI, y croyez-vous ?

Les SCPI, un réel sujet d’actualité pour qui s’intéresse à la gestion de patrimoine.

J’ai l’occasion d’échanger par mail avec de nombreux lecteurs, merci à eux. Il y a parmi leurs préoccupations des question qui reviennent souvent.

Pourquoi dans ma stratégie d’investissement à long terme je n’évoque pas les SCPI (Société civile de placement immobilier) ? Pourquoi est-ce que je n’investis pas dans les meilleures d’entre elles ?

Les SCPI, un bon moyen d’investir dans de l’immobilier sans avoir à s’investir personnellement ?

C’est vrai que les SCPI ont sur le papier de très beaux atouts.

Tout d’abord, il y a très peu de travail à fournir, c’est la société qui gère tout. C’est un investissement passif comme je les aime. Ensuite, il est possible d’investir à crédit (c’est un bel atout). Il existe également une multitude de SCPI pour pouvoir diversifier son patrimoine. Il y a les SCPI classiques, fiscales…

La diversification peut se faire dans de l’immobilier classique (immobilier d’habitation)  ou dans de l’immobilier d’entreprise, locaux commerciaux, locaux d’activités, locaux hôteliers…. Il existe une multitude de possibilités.

La performance de ces dernières semble très intéressante.

Il est difficile de faire une moyenne ou de trouver des statistiques fiables sur la performance des SCPI. On peut seulement, à travers différentes lectures, voire que le rendement annualisé depuis plus d’une dizaine années est compris entre 6 et 10 % (Rendement plus valorisation de la part, rendement brut ou net, il faut bien souvent chercher).

Les SCPI, un investissement qui touche un public intéressé pour percevoir des revenus réguliers et relativement sûrs.

Le rendement des SCPI, la partie émergée de l’iceberg

Pourquoi en écrivant le titre de ce paragraphe, je dis que le rendement est seulement la partie visible de l’iceberg d’une SCPI ?

Même si je ne nie pas que les SCPI ont de nombreux atouts sur le long et même plutôt sur le très long terme. Je ne suis pas aveugle non-plus sur le rendement et sur la valeur de la part à venir de ces produits.

Bien sûr, je ne suis pas devin et je ne peux prévoir l’évolution du marché immobilier, mais mon petit doigt me dit « prudence »…

Je m’intéresse au marché immobilier et à son cycle, ou devrais-je dire à ses cycles depuis quelques années maintenant. Le marché immobilier est déjà extrêmement bien valorisé.

Il y a certes un décalage entre l’immobilier d’habitation et celui d’entreprise, mais l’espoir de valorisation des biens et donc de la part d’une SCPI reste faible. D’ailleurs, je me pose la question de savoir, si dans les années à venir, l’évolution de cette part ne sera pas négative.

Si au contraire, vous pensez que l’immobilier peut encore croître, alors investissez…

Ce que vous ne devez pas oublier des SCPI :

– Les frais d’entrée sont de l’ordre de 8 à 10 % (parfois négociables). Vous achetez 10 parts à 100 €, elles vous reviennent à 1100 €.

– Les rendements affichés sont bien sûr bruts. Quand une SCPI annonce un rendement de 5,2 % brut, le rendement net, si je reprends l’exemple ci-dessus sera de :

• 1000 x 5,2 % = 52 € brut
• Sauf que vous aurez payé pas 1000, mais 1100 € ce qui fait un rendement brut de (52 / 1100) x 100 = 4,72 %
• Les prélèvement sociaux seront de 15,5 % au moment où j’écris ces quelques lignes, soit 8,06 € des 52 €. Vous n’êtes plus qu’à 43,94 € de revenu, ce qui donne une rendement de 4,4 %
• L’impôt sur le revenu sera en fonction de votre tranche marginale d’imposition, si elle est élevée, votre rentabilité va fondre comme neige au soleil. Pour une tranche à 14 %, vous devrez ajouter 7,28 €, d’impôts. Si vous êtes à 30 %, alors votre impôts passera à 15,6 €.
• Votre rendement, si vous êtes dans une tranche d’imposition de 30 %, sera de 52 – (8,06 + 15,06)= 28,88 €, on arrive à un rendement net de 2,88 %.

Les SCPI, c’est bien quand on est non imposable…

Vous voyez bien ici, que la rentabilité de vos parts n’est pas aussi importante que ce à quoi vous pouviez vous attendre.

Il faut réellement prendre en compte l’impôt et votre situation personnelle.

Le saviez-vous ?

il peut être parfois très difficile de trouver preneur quand l’on souhaite vendre ses parts. Il n’y a pas toujours d’acheteurs sur le marché secondaire.

Je vous l’accorde, il ne faut pas « jeter bébé avec l’eau du bain », les SCPI peuvent être dans un patrimoine un investissement judicieux (notamment au sein d’un contrat d’assurance-vie où la revente est facilitée). Il est seulement très important avant de s’engager d’avoir tous les éléments en sa possession.

Notes personnelles de l’auteur : 

J’investis dans l’immobilier, mais pas dans « la pierre / papier » (SCPI).

• J’ai acheté des garages qui m’offrent une belle rentabilité, c’est sûr, c’est moins passif qu’une SCPI, mais le rendement est bien meilleur. Recommandation de lecture sur le sujet « Réussir son investissement dans les parkings ».
• Une autre alternative qui me paraît intéressante pour investir dans l’immobilier, c’est…, et là je vais faire peur à beaucoup d’entre vous,… la bourse. Eh oui, on peut investir dans l’immobilier sur le marché boursier, c’est mon cas. C’est ici un autre sujet, une autre façon de fonctionner dans la gestion de son patrimoine. Une manière passionnante pour investir son argent.