Bonjour à tous,
Aujourd’hui, je vous livre tel quel l’analyse que m’a envoyée un lecteur de longue date du blog. « Yoshi » est pour ceux qui le connaissent, une personne qui a de très bons conseils.
Son analyse porte aujourd’hui sur la résidence principale.
La résidence principale est-elle un actif ?
« Bonjour Arnaud,
Me voici de retour pour de nouvelles réflexions : il ne sera pas question de compte-titres aujourd’hui, mais de la résidence principale…
Elle est souvent considérée comme un investissement « a part », ce qui n’est pas tout à fait inexact, cependant, elle n’en est pas moins un actif (n’en déplaise aux aficionados de kiyosaki…), et sans aucun doute, le plus important de tout dans le patrimoine de la majorité des propriétaires.
- « Ce n’est pas un actif, elle ne génère aucun cash flow »=> Si, sous la forme d’une absence de loyer a sortir une fois le prêt remboursé !
- « Oui, mais tant qu’on paie le crédit, elle n’est pas un actif »=> et pourquoi un investissement locatif en serait un tant qu’il y a un crédit en cours et que les loyers ne dépassent pas les charges et remboursements ? Et pourquoi les titres détenus dans un PEA en seraient un, tant que l’on ne sors pas d’argent du plan?
Bref, elle est un actif, et comme tel, elle peut être arbitrée si une opportunité se présente.
Enfin, on peut vouloir finir de rembourser au plus vite le prêt pour être « tranquille » et « sans dette », mais on peut aussi imaginer revendre le bien (ou, pourquoi pas le garder pour le mettre en location, stratégie risquée vu la forte concentration du risque…), utiliser la majeure partie des sommes dégagées pour générer des revenus passifs couvrant les remboursements d’un nouveau prêt pour une nouvelle RP, avec l’avantage non negligeable de rester couvert par une assurance décès/invalidité et le fait de continuer a faire croître le patrimoine…
Si ces reflexions te semblent interessantes, tu es tout a fait libre d’utiliser ce texte, en intégralité, partiellement, ou comme source d’inspiration pour un eventuel futur post…
Bon week-end ! »
Je remercie chaleureusement « Yoshi » d’apporter sa contribution sur le blog. C’est pour moi un plaisir de publier un point de vue autre que le mien avec une analyse autre que la mienne.
Lecteurs du blog, si votre plaisir est de partager votre expérience dans le domaine financier et immobilier, alors lâchez-vous…
Au plaisir,
Arnaud
Salut Arnaud,
Pour ma part, je considère la résidence principale, du moins la différence entre sa valeur marchande et le passif (l’hypothèque), comme un actif.
Mais à mon sens, c’est l’utilisation que j’en fais, en l’utilisant pour acquérir d’autres immeubles qui en fait un actif si important pour moi.
On peut dire ce que l’on voudra à propos de la résidence principale, il reste néanmoins que peu de gens parviendront à épargner, disons 250 000$, d’une autre façon qu’en étant propriétaire d’une résidence principale.
La résidence principale, c’est une épargne forcée et nécessaire pour la plupart des gens.
Martin
YOUPI !
Pardonnez-moi cette démonstration de joie mais quel plaisir d’enfin ne plus lire que la résidence principale est un passif !
Je vais quand même critiquer un point (sinon vous pourriez croire que je ne suis pas en forme) il ne s’agit pas d’un «point de vue» mais d’un fait.
Je ne comprendrais jamais (enfin si j’ai bien ma petite idée) le besoin qu’ont les disciples de la «finance personnelle» de vouloir changer les définitions des mots.
Ne prendrait-on pas pour un fou un type qui sous couvert de «zoologie personnelle» viendrait prétendre haut et fort qu’un chien est un animal qui fait miaou et qu’un éléphant fait meuh ?
Jamais on ne lira dans un ouvrage autre que sur les fameuses finances personnelles qu’un actif doit générer des revenus ! Tout au plus dans une optique d’investissement trouve-t-on la volonté d’en tirer un avantage économique futur (cf définition du Plan comptable général français)
Avantage n’est pas synonyme de revenu et futur n’est pas synonyme d’immédiat…
Il ne faut jamais oublier que (sauf crédit in fine) dans une mensualité de remboursement il y a des intérêts mais aussi du remboursement de capital (ce qui augmente son patrimoine net). Un loyer n’est qu’une dépense et si on ne compare que les postes de dépenses (intérêts, charges de copro, taxe foncière … pour la RP) il n’est pas certain que le futur avantage soit si lontain que cela.
La résidence principale étant un actif après bien sûr libre à chacun d’effectuer l’allocation d’actifs qui lui convient le mieux et de choisir le cas échéant de ne pas acquérir sa résidence principale…
Bonjour,
Effectivement, ce n’est pas un point de vue mais un fait, mais arnaud n’étant pas l’auteur du post, il est tout à fait normal qu’il le présente de façon « neutre »…
Mon but avec ce post, ce n’est pas tant de lancer un debat stérile sur « la residence principale est elle un actif ou un actif », la-dessus, chaqu’un restera sur ses positions, et cela ne m’empechera pas de dormir!
Par contre, un débat autour de « quelles peuvent être les meilleures methodes pour faire en sorte d’utiliser au mieux cet actif ( 🙂 ) pour développer son patrimoine à long terme? ».
D’ailleurs, merci d’avoir évoqué le prêt in fine, cela m’a fait penser à une « variante » interessante!
Imaginons:nous sommes en 2008,la « fin du monde »,Mr et Mme Moldu viennent de finir de rembourser leur prêt sur leur résidence principale,qui depuis la date ou ils sont entrès dans les murs, a profité de la forte hausse de l’immobilier français depuis la fin 90’s…
Ils pouvaient bien sûr profiter de leur maison enfin payée, et de la forte remontée de leur pouvoir d’achat , on peut les comprendre, et c’est assurément une excellente chose…
Mais peut-être, en imaginant que se sont des investisseurs avertis, qu’ils auraient pu vendre leur RP, investir dans un portefeuille diversifié (je me rapelle de titres comme total, qui versait plus de 6% de dividendes, Sanofi avec plus de 5%…), pourquoi pas 30% aristocrats européens sur PEA, 20% aristocrats US et 20% foncières cotées sur CTO, 30% sur fonds euros d’assurances-vie à faibles frais…
Ils pourraient avoir ensuite utilisé les revenus générés pour payer le loyer d’une maison en location, pourquoi pas souscrire un nouveau credit pour l’achat d’une nvlle RP….et autre variante:acheter une nvlle RP, via un prêt in fine, en utilisant l’hypothèque du nveau bien et en nantissant le portefeuille financier comme garantie…
Oups! Il fallait lire « le residence principale est elle un actif ou un passif », bien sur!
Personnellement, je n’ai jamais vraiment fait la distinction actif/passif.
Je parle plutôt d’épargne et d’investissement.
La RP est pour moi une épargne dans le sens absence de revenu monétaire.
Néanmoins, je reste convaincu qu’avant de se lancer sérieusement dans l’investissement posséder sa RP est un plus (excepté cas de déménagement à venir).
La raison est déjà de montrer une stabilité. Ensuite en cas de surplus de liquidité, ou de manque d’envie de chercher un investissement, le remboursement du crédit reste une bonne solution.
Pour finir, quand vous demandez un prêt, avoir une RP estimé à 200k€ et un restant du de 50k€ montre que vous savez rembourser un crédit et que vous êtes solvable!
Ceci dit, en ce moment je suis en train de changer de RP, valeur de la nouvelle : moitié de l’ancienne.
J’ai un peu tranché dans le vif au vu du coût mensuel de la RP.
Bonsoir,
La résidence principale reste un passif tant qu’on s’acquitte de rembourser son crédit. Par ailleurs, il ne faut pas oublier que le pouvoir d’achat immobilier s’est tari au moment euphorique de la bulle.
Du coup pour les primo-accédants, difficile de se faire une place d’un point de vue générale.
Enfin, il y a un possible paramètre défavorable sur l’immobilier d’habitation que la blogosphère financière occulte, c’est le vieillissement de la population.
Cordialement.
La RP est un actif, c’est le prêt immo qui est un passif…mais tout ca n’a aucune importance..
L’important est de rester ouvert a toute opportunité d’arbitrage, comme je l’ai dit plus haut, le debat actif/passif n’a aucun intérêt!
Une RP reste un investissement, souvent le plus important d’une vie, et elle est surtout une partie de l’allocation d’actif qui est en général occultée à tort!
Bonjour Yoshi,
Je vois que tu relances l’éternel débat maison principal : actif ou passif ?
Pour ma part, je suis mitigé car je ne me suis jamais réellement posé la question. Je suis moi même propriétaire de ma résidence principale et je suis content de ne pas voir mon loyer augmenter chaque année. Et ensuite j’ai pu acquérir plusieurs autres biens que j’ai mis en location et si c’était à refaire, je l’aurais fait.
En plus on est chez soi, on fait ce qu’on veut… Pas la peine de demander pour faire des aménagements intérieurs.
C’est aussi un bon moyen de maîtriser son pouvoir d’achat durablement.
A bientôt
En fait non,je n’avais absolument pas l’intention de relancer le débat actif/passif,mais plutôt utilisation de la RP dans la structuration patrimoniale…mais bon,tant pis…
Bonjour,
Analyse intéressante !
Il y a, aussi des solutions pour activer d’avantage sa résidence principale : la location à la nuit ou à la semaine d’une chambre, la chambre d’hôte, l’échange de maison ou le couchsurfing à 2 sens pour limiter les frais de vacances, créer un business à domicile… Cela dit, il n’est pas forcément nécessaire d’être propriétaire de sa résidence principale pour l’activer. Je pense faire quelques expériences prochainement, pour en parler dans quelques mois sur mon blog.
Au plaisir, Yves mesmentors.fr
Historiquement, la classe d’actif la plus performante à long terme est le marché actions (bien sur les performances passées ne présagent pas…etc..).l’imobilier d’habitation, meme si il a eu une periode faste ces dernières années, est sensé avoir une esperance de gain à long terme inferieur aux actions, mais a pour principal avantage pour un investisseur individuel de pouvoir bénéficier de l’effet de levier du credit.
L’ideal est donc de privilégier les actions pour investir un capital à long terme, et investir dans l’immobilier à credit.
Donc, un bien immobilier sur lequel un credit ne court plus, devrait idealement être arbitré pour des valeurs mobilieres.
L’avantage de la RP si on veut lui appliquer ce principe, réside dans le traitement fiscal de sa revente, qui en fait un « PEA » de l’immobilier!
Une autre chose:l’assurance décès/invalidité souscrite en parallèle d’un prêt immo n’a rien d’anodin.
Il est communément admis que le prêt d’une RP doit etre d’une durée la plus courte possible, au contraire du prêt d’un investissement locatif.
Il faudrait donc faire en sorte de financer au plus vite le besoin de logement, mais faire en sorte d’avoir un/des prêt(s) immo sur la tête le plus lgtmps possible…
Bonjour,
il est vrai que la résidence principale reste un passif qui peut s’avérer être un très gros passif lorsque c’est de la rénovation.
Mais certains points permettent néanmoins de le faire passer dans la catégorie actif. J’ai pour ma part bénéficié de crédit d’impôt sur les intérêts lors des 5 premières annuités, ce qui ma permis de payer très peu d’impôt.
De plus comme l’a dit Yves précédemment, la location de son logement à la nuitée ou a la semaine via des sites comme AIRBNB permette de faire rentrer du cash ponctuellement.
Cela reste une épargne forcée, si on si prend jeune, peut devenir un bel actif à un age plus avancé en n’ayant plus d’argent à sortir pour ce loger.
Au plaisir de vous lire.
Alalaaah….
La résidence principale ne peut en aucun cas être un passif, seuls les emprunts contractés sont des passifs…et encore, ça aurait pu être pire, j’aurais pu parler de votre voiture, vos meubles, votre frigo et même son contenu…rien n’indique qu’un actif doit générer un revenu, ni même être revendu en plus-value!
D’ailleurs, si votre portefeuille d’actions est revendu à perte, il devient un passif? Si les sociétés que vous détenez en portefeuille ne vous versent pas de dividendes cette année, elles deviennent brutalement des passifs?même si elles sont tout de même bénéficiaires?! Et si l’an prochain elles reprennent leurs versements, elles redeviennent des actifs?!
Idem si les locataires de votre bien locatif ne paient pas leur loyer ce mois-ci, il devient brutalement un passif? Et il redevient un actif si ils reprennent leurs paiements? et si vous revendez ce bien à perte? Actif, ou passif?!
Soyons sérieux, et sans forcement se lancer dans des études de comptabilité, apprenons ce qu’est un compte de résultats, ce qui va à gauche, ce qui va à droite avant de vouloir parler finance et investissement!
Bonjour,
Le crédit d’impôt te permet de dépenser moins d’argent, mais il ne t’en donne pas. Pour moi, un actif doit te faire rentrer de l’argent dans tes poches.
Si tu loues une partie de ton logement, alors oui tu gagnes de l’argent grâce à ton logement, mais tu dois faire des efforts importants pour cela (avoir des voisins très proches et pas toujours très catholiques et une perte d’espace)
Alexandre
une petite rectif: »seuls les emprunts contractés sont des passifs », en fait non:l’apport personnel et les mensualités en sont aussi… bref, tout cela n’a aucune importance, il n’y a aucun débat « RP=actif ou passif? », tout simplement parcequ’il n’a pas lieu d’être! la RP (l’actif) est avant tout un capital (le passif), avez vous envisagé ce que vous feriez si une meilleure opportunité de réalouer ce capital se présentait? (voir l’exemple de mon post avec M. Mme « Moldu »…). On peut bien sur vouloir finir ses jours dans sa maison, et lorsque l’on a passé toute sa vie dans un lieu qui a connu nos joies et nos peines, que l’on atteint un age avancé, difficile de prendre la decision de le quitter de manière objective… Cela dit, je pense que nous avons tous deja vu dans des reportages sur la fiscalité en france, des histoires de personnes âgées , touchant de maigres retraites, mais redevables de l’ISF a cause d’un bien, acheté à l’époque à un prix « standard », mais qui se trouve aujourd’hui dans un quartier « huppé »? pour devenir independant financièrement, il faut un capital, et le premier pas de cette independance est de couvrir la dépense de logement-statistiquement le poste de dépenses le plus important pour les ménages francais-pour cela il faut qu’elle soit couverte par les fruits de ce capital, peu importe qu’il soit investi dans une RP générant une absence de loyer a verser,ou un investissement immobilier ou mobilier, générandeun revenu couvrant cette dépense (qui peut être un loyer à payer ou des mensualités d’un nveau prêt)….bref, sans forcement vouloir passer sa vie a acheter/vendre sa RP, faire expertiser son bien régulièrement (disons ts les 5ans?), rester attentif aux évolutions du marché est à mon sens important. beaucoup cherchent avant d’investir si acheter est plus rentable que louer, puis lorsqu’ils font le choix d’acheter, empruntent sur 15, 20, 25ans…et ne se posent ensuite plus la question de savoir si ce choix est toujours valable…
Re-rectf: »l’apport personnel et les mensualités deja remboursées… »,décidément, il faudrait une touche « modifier le message édité », j’en profiterais pour corriger mes fautes d’orthographe honteuses!
Bonjour Yoshi ainsi que tous les autres participants
Merci pour ces échanges. Je pense en effet que le débat RP actif et passif, pour ou contre, dépend de chaque individu, de ses objectifs et étapes dans sa vie, de sa philosophie d’investisseur. C’est un peu comme le débat Dave Ramsey et Kyosaki.
Pour ma part, je n’ai pas de RP car j’ai un locataire qui y vit, mieux que moi d’ailleurs. Mais pour mes « vieux » jours, j’y habiterais avec suffisamment de revenus passifs. La RP garde une valeur émotionnelle et affective importante.
C’est la résidence secondaire qui lui est réellement un passif.
Et pour les adeptes de AirBnB, voici une vidéo intéressante que je voulais partager avec vous :
A bientôt
Isabelle
Salut à tous,
sans rentrer dans le débat:
-etre propriétaire permet de ne pas avoir de loyer qui augmente… Cependant ma taxe foncière a pris presque 70% en 9 ans…
– « compre de résultat » et « ce qui va a gauche ou a droite »: charge et produit ou actif et passif… dans ce cas c’est un bilan!
– un crédit d’impot n’a jamais rentré d’argent: et dans le cas d’un dividende versé en action: où est le cash?
Je connais au moins une personne qui est arrivée à la retraite avec un beau patrimoine grace aux differents sauts de RP. Il est clair que la fiscalité aide énormément (en particulier la taxe sur la plus-vale) et c’est donc clairement une chose sur laquelle se pencher car elle permet ce fameux « arbitrage » très pertinent. Et n’oublions pas que le gros interet de l’immo est la possibilité de pret, et l’influence de ce point est enorme face à un banquier.
Et pour aller plus loin, on aura pas mieux pour souscrire un pret avec une RP en poche ou pas, on aura strictement la meme chose. En effet, une fois la RP acquise tu as peut-etre 50 ans et les conditions d’actroi d’un crédit sont plus sévères. Avec ta maison, tu équilibres juste la balance des risques!
Gwen, je ne suis pas d’accord.
Ayant plusieurs emprunt (2 pour la RP, 3 pour des SCPI, 1 pour un immeuble), avoir du capital déjà remboursé n’est pas négligeable.
Seul ma RP est dans ce cas!
Donc si avoir sa RP est un avantage non négociable, surtout si le crédit est déjà partiellement remboursé.
Aaaah! Enfin quelqu’un qui sait ce qu’est un actif, un passif, bilan et compte de resultat!
L’intérêt majeur de l’immobilier vient du levier du credit, accompagné de l’assurance décès/invalidité, le truc est de comment profiter au maximum de ces avantages le plus efficacement et plus longtemps possible?
Bien sur, si nous étions dans un pays anglo-saxon, ou déjà à la tête d’un patrimoine très important, il serait sans doute possible d’hypothèquer la RP pour investir à credit en bourse (c’est je pense possible au canada, Martin devrait pouvoir confirmer ou infirmer mes dires…)
Mais en france, aller trouver un banquier pour demander un prêt sur 20 ans pour investir sur les marchés boursiers-peu importe que l’on apporte comme garantie un bien immobilier d’une valeur très supérieure à la somme demandée- semble relever de la science-fiction!
Quand à en plus vouloir une assurance ADI sur ce prêt en plus,là, autant envoyer une lettre au père noel!
Donc revente du bien detenu pour degager du capital à investir en bourse, puis souscription d’un credit pour en acquerir un nveau me semble jouable, sous certaines conditions:
-Il faut pouvoir faire cette operation que si il y a une decorrélation immo/actions réellement avantageuse.
-il faut être encore en activité, avec des revenus du travail permettant d’assurer les remboursements d’emprunt.
-il faut investir dans des titres générant des revenus suffisamment importants et pérennes pour couvrir les remboursements d’emprunt.
Bien sûr, on commence là à taper dans une strategie patrimoniale « pointue », a reserver aux investisseurs autonomes et parfaitement conscients des risques encourus!
Ce que je voulais dire c’est que qd tu es jeune, tu n’as rien sauf que tu es jeune. Quand tu es vieux tu es plus solvable (admettons) mais tu es vieux: tes conditions d’emprunt seront alors relativement équilibrées. En fait, on es d’accord; la difference c’est que tu me parles du moment intermédiaire où tu possède la moitié de ta RP et que tu n’es plus jeune mais pas encore vieux!
Bonsoir,
Selon moi, la résidence principale peut être considérée comme un actif à partir du moment où l’on se sert d’une partie pour faire de la location et qui permette de rembourser son crédit.
Maintenant, sans cela, au sens purement financier ce n’est pas un actif. Il y plus de sorties d’argent (entretien, travaux, taxes) qu’autre chose…
Nicolas
Décidément, mon propos auras été mal compris du plus grand nombre…dommage…
Décidément, mon propos auras été mal compris du plus grand nombre…dommage…