Mon premier investissement locatif « l’achat d’un garage» :
Quels sont les meilleurs moyens de gagner en indépendance financière ou de préparer sa retraite ?
Comment faire, aujourd’hui, pour se constituer un patrimoine conséquent ? Comment en tirer ensuite des revenus ? Est-ce qu’acheter un garage est une bonne idée pour commencer ?
Ces questions, je me les pose depuis quelques années maintenant. En 2010, j’ai commencé à mettre en place une vraie stratégie patrimoniale.
Je m’en félicite, après m’être accordé un délai de réflexion (nécessaire) je suis passé à l’action.
J’insiste sur ce dernier point, c’est le passage à l’action qui vous fera avancer et progresser.
Après avoir mis en place une stratégie d’épargne, je me suis rapidement engagé vers des investissements financiers, l’assurance-vie avec le contrat que vous me connaissez et la bourse avec mon Pea.
C’est naturellement, dans un souci de diversification, mais aussi de recherche de performance que je m’oriente aujourd’hui vers de l’investissement immobilier locatif.
Un investissement locatif (de niche) mais pas n’importe lequel : l’achat d’un garage.
Depuis de nombreuses années, je souhaitais investir dans un bien immobilier, je suis convaincu, que ce dernier est un moyen, si le bien est acheté, au juste prix, voire en dessous du prix du marché, de s’enrichir et de se créer avec le temps des revenus alternatifs.
Je suis également convaincu que pour faire un investissement immobilier, il est judicieux et rentable d’utiliser l’effet de levier du crédit.
Je vous l’accorde, la période pour investir dans l’immobilier (en 2014) est délicate. Seulement, vous le verrez plus bas, mon investissement est mûrement réfléchi et il affiche une rentabilité « record » pour la période (rentabilité nette de plus de 7 %). Vous aussi vous pouvez trouver un tel rendement, peut-être même un meilleur, il faut du temps et chercher, mais cela se trouve.
Alors, oui, j’ai décidé d’investir dans l’immobilier dans un marché qui atteint des sommets.
J’ai acheté mon premier garage.
Pourquoi acheter un garage ? Drôle d’idée ?
La raison, c’est la simplicité et la rentabilité d’un tel investissement.
Le prix de l’immobilier est très élevé, par définition, il n’est pas rentable.
Je vois certaines personnes acheter un bien « traditionnel » (appartement ou maison) dont le rendement fait moins bien que le fonds en euros de mon assurance-vie, avec les ennuis en plus.
Alors depuis plusieurs mois et surtout suite à la lecture d’un Ebook sur l’achat des parkings et des garages. (Livre dans lequel j’ai trouvé tous les documents et les conseils dont j’avais besoin), j’ai cherché et acheté mon garage. Ce livre m’a donné une réelle motivation et les connaissances pour enfin investir dans un secteur que je ne connaissais pas.
Un investissement sans une réelle prise de risque
J’ai besoin, dans un secteur que je ne maîtrise pas à 100 %, de me former et de prendre confiance en moi, cet investissement est donc parfait. Il me permet d’acquérir de l’expérience dans un domaine que je ne connais au final que très peu.
Avec un investissement total de 10 800 € (frais de notaires inclus) et avec un apport de 2 800 €, je ne prends pas de grand risque.
Mon emprunt n’est que de 8000 € sur 10 ans avec des mensualités équivalentes au montant du loyer, c’est une bonne base. Il me faudra payer en plus, à l’année, l’assurance, la taxe foncière, quelques charges et les impôts.
Concernant l’entretien, il n’y en a que très peu.
Cet investissement me permettra au fil des mois de vous donner quelques informations. J’ai décidé de créer une catégorie spécifique à l’investissement immobilier dans les garages. Si cette expérience est positive, je continuerai en plus de la Bourse, à investir dans l’immobilier et plus particulièrement dans les garages.
Sera-t-il financièrement intéressant ? Quelle sera sa rentabilité ? Quelles difficultés vais-je rencontrer ? Combien va-t-il me rapporter ? Sera-t-il difficile de trouver un locataire ?
Pour aller plus loin :
Si vous hésitez ou si vous êtes déjà un investisseur « chevronné », procurez-vous sans attendre cet Ebook : Réussir son investissement dans les parkings . Son auteur « Julien BEDOUET »est sûr de lui et propriétaire de plusieurs centaines de garages, il partage son expérience de manière simple et transparente.
@ David
Merci, comme tu le dis, j’ai enfin sauté le pas et ce n’est pas si évident que cela. Mais quand on prend le temps de se renseigner, on sait un peu plus où l’on met les pieds.
Pour la rentabilité, je publierai un article sur le sujet rapidement, il s’agit bien d’une rentabilité nette de plus de 7 %.
Ce que je peux te dire, c’est que je suis déjà à la recherche d’un nouveau garage. (il m’a fallu deux ans pour en trouver un avec ce rendement, j’espère prendre moins de temps pour le second.)
Tout d’abord bravo d’avoir sauté le pas! Voilà un nouvel actif en plus.
Juste un point sur la rentabilité, 7%, c’est pas plutôt brut?
Car vous n’enlevez pas la taxe foncière, ni les charges!
Bonjour Arnaud,
Tout d’abord, félicitation pour avoir sauter le pas!
Une petite question toutefois : pourquoi avoir fait un emprunt sur 10 ans pour une somme relativement faible, même si c’est relatif, de 8 000€? Au delà de la logique de cashflow mensuel, un emprunt sur une durée plus courte aurait rendu l’investissement plus rentable, quitte à mettre un peu de ta poche pendant la durée de l’emprunt. Peux-tu m’éclairer sur ce point?
Merci d’avance.
Généralement l’utilisation d’un crédit permet de ne pas rajouter de fonds dans l’affaire.
Là l’investissement va se financer tout seul, grâce au loyer qui financera l’échéance de l’emprunt.
Et en prime, en déduisant les intérêts d’emprunts des loyers, la fiscalité sera moins brutale.
Je suis tout à fait d’accord sur le principe. Après, c’est une question d’équilibre entre cashflow mensuel plus ou moins proche de 0 et le retour sur investissement à plus ou moins longue échéance.
C’est une question de rentabilité sur du long terme VS une rentabilité sur du court terme, et c’est surtout avant tout une question de choix, la situation de chacun étant différente.
L’avis d’Arnaud serait intéressant à avoir, bien qu’il soit possible qu’on en apprenne un peu plus dans le prochain article sur le sujet 🙂
@David
Attention la déductibilité des intérêts d’emprunt suppose, pour avoir un sens, que les charges soient supérieures à l’abattement forfaitaire.
Pour des garages les charges sont faibles (en tout cas elles devraient l’être) le dispositif perd donc de l’intérêt (sans jeu de mot) si toutefois on considère que c’est judicieux de donner 100 € à son banquier pour éviter de donner 50 € à son percepteur…
@ Squatte et David
Pourquoi avoir fait un crédit sur 10 ans de « 8000 € » ?
Ce choix ne s’est pas fait sans réflexion.
J’avais plusieurs options :
– Payer le garage sans faire de crédit.
– Faire un emprunt identique sur une plus courte période.
– Faire un emprunt sur une plus longue période
La première option ne me convenait pas, je ne pouvais pas bénéficier de l’effet de levier du crédit.
La deuxième option aurait été possible, mais je ne souhaitais pas mettre « au bout » tous les mois.
Cette troisième option me tentait bien, elle m’aurait permis soit d’investir sans apport ou de dégager un excédent tous les mois.
La solution que j’ai choisi est un compromis (comme toujours) :
Pendant 10 années, le loyer devrait couvrir le montant de mes mensualités.
Le locataire rembourse l’achat de mon garage, ainsi pendant ce temps, je ne touche pas à ma capacité d’épargne.
J’économise actuellement tous les mois environ 20 % de mon salaire, cette approche me permet donc de continuer à épargner cet argent et en plus, indirectement, j’ajoute grâce à mon locataire 80 € supplémentaires à mon épargne. Je passe de 480 € à 560 € par mois sans avoir à faire d’effort supplémentaire.
De plus, aux yeux de mon banquier, je garde la même capacité d’épargne, ce qui me permet sans attendre d’envisager un autre investissement.
Certes pendant 10 ans, je ne gagne pas concrètement d’argent, mais j’augmente mon capital sans rien faire toujours grâce à mon locataire.
Cette stratégie est valable dans ma situation, car je n’ai pas besoin d’augmenter mes revenus dans l’immédiat.
J’espère avoir répondu à ton interrogation.
A bientôt,
@Arnaud
Attention, si tu as l’argent pour acheter cash en faisant un crédit tu ne profites pas de l’effet de levier.
Souviens-toi de tes cours de physique on utilise un levier pour soulever une charge que tu ne peux pas soulever sans levier tu ne vas pas payer la location d’une grue pour débarrasser ton jardin d’une poignée de gravillons.
En revanche il peut être judicieux d’emprunter si tu peux placer ton cash à un taux supérieur à celui de ton crédit (il faut comparer des taux après impact de la fiscalité cf commentaire de David et ma réponse) donc si tu as de meilleurs résultats avec ton cash à la bourse c’est une bonne chose (car tu auras plus de mal à emprunter pour investir en bourse)
Attention aussi : rares sont les banquiers qui comptent 100% des loyers pour le calcul de l’endettement (cela tourne plutôt autour de 70%)
@Didier, je ne suis pas d’accord.
J’ai la force pour soulever le sac de ciment de 25kg et l’emmener à dos d’homme au 3ème.
Ou alors j’utilise l’effet de levier avec un palan et me fatigue beaucoup moins à soulever mes sacs.
Le principe du levier n’est pas fonction de la capacité mais de l’envie et de la facilité.
Pensez vous qu’il est plus facile de vider son compte en banque pour acheter un garage (en prenant derrière des risques en cas de sous à sortir) ou de passer par un emprunt qui permet grâce aux loyers de limiter l’impact financier sur le budget mensuel.
C’est un calcul à faire. Et il est vrai que pour un garage, la question se pose!
Néanmoins, il faut voir aussi se garage comme un entraînement pour un vrai bien immobilier, qui est là bien plus difficile à financer comptant.
Je pense que tu utilises la bonne methode, un fort effet de levier, mais avec suffisamment d’apport pour mettre la banque en confiance, avec une épargne et capacité d’épargne préservés.
Le fait de capitaliser au maximum est à mon sens une bonne chose, il vaut mieux te concentrer sur le développement de ta » boule de neige », avec de futurs investissements, pour augmenter et securiser ta future « rente ».
Il ne faut pas oublier que les revenus fonciers sont fortement taxés, donc mieux vaut faire en sorte de pouvoir compter sur des revenus locatifs suffisamment importants pour que le jeu en vaille la peine, et éventuellement compenser fiscalement avec une baisse des revenus professionels… 😉
@ Yoshi
C’est ma logique en effet.
Préserver mon épargne et pouvoir continuer à investir et capitaliser.
Je pense bien continuer à jouer sur les deux tableaux investir en Bourse avec mon épargne mensuelle et investir dans l’immobilier en utilisant l’effet de levier du crédit.
Salut, et félicitation.
@Didier/David: j’aime beaucoup le // avec l’histoire des sacs, et je penche vers la vision de Didier. si tu mets un palan, tu dois le payer; de plus, tu ne le mets pas en place pour 3 sacs… chaque cas est donc a analyser.
On a hate de voir les chiffres car j’ai du mal a boucler la boucle avec ce qui est donné…
A bientot donc
PS: ma banque et ma coutière me donnaient 70% de prise en compte des revenus locatifs pour le taux d’endettement (en fait pour etre exact, je l’ai dis a ma banquière, qui a ainsi pu le confirmer …). Un crédit meme sur un bien financièrement transparent sur la trésorerie empiète le pouvoir d’emprunt…
Bonsoir,
Tu as très bien fait d’investir dans un garage. Comme on dit, le premier investissement est le plus important :).
Investir dans les parkings est une solution très efficace pour ceux qui :
– Souhaitent investir dans l’immobilier et qui n’ont pas beaucoup de trésorerie,
– Ne veulent pas prendre trop de risques dans leurs investissements,
– Ne connaissent pas bien l’immobilier et désirent apprendre petit à petit,
– Veulent se créer un revenu complémentaire rapidement,
– N’ont pas peur de se salir les mains ^^.
Bonjour. merci pour tout ce que vous faites. J ‘ai sauté le pas et j’ai signé un compromis pour l’achat d’un lot de 5 places de parking sur Paris. J’ai une question : j’ai besoin de 75000€ de financement. Puis je le passer en prêt immobilier ou dois je obligatoirement passer par un prêt consommation ?
@ Sylvain
Un prêt immobilier est possible bien sûr, sera plus adapté et moins cher.
Merci pour l’article et les conseils, car vous l’avez compris je suis à la recherche d’achat de parking sur Nantes 🙂