C’est une question que de nombreuses personnes se posent quand le désir d’investir dans l’immobilier se fait sentir et quand l’on voit ce que l’on peut donner aux impôts. Les français adorent l’immobilier. Nombreux sont ceux qui pensent que la défiscalisation est la solution.
Seulement, investir en loi Pinel est-ce la bonne solution ?
Certainement que pour une partie des contribuables, c’est une solution intéressante pour diversifier son patrimoine, mais certainement pas pour tout le monde.
La loi Pinel, c’est quoi au juste ?
La loi Pinel est une loi introduite par la loi de Finance 2015 qui vient en remplacement de la loi Duflot qui était beaucoup trop restrictive.
La défiscalisation loi pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt et non pas d’un crédit d’impôt lors d’un investissement locatif à la condition que l’acquéreur s’engage à louer son bien comme résidence principale au minimum pour une période de 6 années.
Pourquoi faire une telle loi ?
- Tout simplement parce que l’Etat à besoin de s’appuyer sur l’investissement privé pour répondre à la demande en logements.
- Cela permet en effet de construire des logements dans des zones dites « tendues » pour des personnes ne pouvant pas bénéficier de logements sociaux et qui ont beaucoup de mal à trouver à se loger sur le marché libre.
- Cette loi permet à des personnes fortement fiscalisées d’investir sans avoir à vraiment s’occuper du projet. On leurs vend bien souvent un projet clé en main, ce qui est bien moins contraignant que d’investir dans l’ancien classique.
Que faut-il faire pour être éligible à La Loi Pinel ?
Il y a plusieurs conditions à respecter.
- Il faut respecter une certaine performance énergétique.
- Soit respecter la réglementation thermique RT 2012
- Soit obtenir le label BBC (bâtiment basse consommation)
- Il faut que le logement se trouve dans une zone géographique particulière (là où il y a une demande relativement importante en logement)
- Zone A
- Zone A bis
- Zone B1
- Zone B2
- Zone C
Des conditions de ressources et de loyers à connaître
Conditions de ressources de vos futurs locataires :
| Composition du foyer | Zone A Bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
|---|---|---|---|---|
| 1 Personne | 36 971 € | 36 971 € | 30 133 € | 27 120 € |
| Couple | 55 254 € | 55 254 € | 40 241 € | 36 216 € |
| Personne seule ou couple avec 1 enfant à charge | 72 433 € | 66 420 € | 48 393 € | 43 554 € |
| Personne seule ou couple avec 2 enfants à charge | 86 479 € | 79 558 € | 58 421 € | 52 579 € |
| Personne seule ou couple avec 3 enfants à charge | 102 893 € | 94 183 € | 68 725 € | 61 853 € |
| Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge | 115 782 € | 105 985 € | 77 453 € | 69 707 € |
| Personne à charge supplémentaire | +12 900€ | +11 809 € | +8 641 € | +7 775 € |
Source Wikipédia
Les loyers à ne pas dépasser : (ce plafond est revu chaque année)
- Zone A Bis : 16,82 € (par m2)
- Zone A : 12,49 € (par m2)
- Zone B1 : 10,06 € (par m2)
- Zone B2 : 8,74 € (par m2)
Un coefficient multiplicateur doit être appliqué au barème de base, il est égal à 0,7 + 19/s ou s’est la surface utile du logement (surface utile = surface habitable + 50% des annexes).
Source Wikipédia
Finalement, quels sont les avantages fiscaux d’une telle loi ?
Si un particulier décide d’investir en loi Pinel, il doit acheter un bien neuf ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement). Il peut le faire jusqu’au 31 décembre 2016.
La réduction d’impôts est valable si le bien est loué 6, 9 ou 12 ans. Les réductions iront alors de 12%, 18% ou 21% du prix d’achat du logement. Pour les DOM/TOM, la réduction est de 29 %.
A savoir, le prix du neuf est très souvent supérieur au marché, de l’ordre de 30 %.
Quelques restrictions :
- le montant de l’investissement total ne doit pas dépasser 300 000 € par an (sur 1 ou 2 biens maximum)
- le plafond au m² est de 5 500 €.
Attention, la loi panel rentre dans le plafonnement des niches fiscales fixées aujourd’hui à 10 000 €.
L’avantage, c’est qu’il est, avec cette loi, possible, de louer à ses ascendants ou descendants. Bien sûr, il faut qu’ils soient fiscalement indépendants.
L’avis d’Un Avenir Plus Riche :
L’investissement avec la loi Pinel, est, pour des personnes fortement fiscalisées d’un intérêt certain. Il s’adresse à des personnes qui ne désirent pas passer trop de temps sur le projet. C’est un bon moyen de se constituer ou de diversifier son patrimoine.
Nous ne sommes pas là dans le cadre d’une bonne affaire immobilière mais bien dans une gestion simple et d’une diversification du patrimoine.
Pour faire une bonne opération avec cette loi, il faut probablement s’investir davantage et faire construire, une maison dans une commune répertoriée pour bénéficier d’un rendement intéressant avec peut-être même d’ici quelques années une plus-value. Tout cela permettra en plus de profiter de la défiscalisation.
Bonjour,
Excellent résumé didactique sur la loi Pinel.
J’ai beau tordre les chiffres dans tous les sens, je n’arrive pas à sortir un TRI intéressant avec cette loi Pinel. Peut-être que certaines situations spéciales (outremer ou Corse) peuvent être rentables.
J’avais atteint une conclusion un peu similaire à la tienne : la loi Pinel peut être intéressante pour loger un membre de sa famille (c’était interdit en Duflot) dans un logement confortable aux normes thermiques actuelles. Sauter sur ce type d’investissement juste pour la réduction d’IRPP est sans doute une erreur.
L.
P.S. Le coefficient correctif du loyer est plafonné à 1,2
Bonjour Arnaud,
Tu as bien raison de préciser que le prix de neuf est souvent supérieur de 30% au prix du marché (ce qui peut être mis en vis à vis avec certains « avantages »: frais de notaire réduits, meilleure performance énergétique et donc économies sur la facture d’énergie, moins de travaux de copropriété à prévoir dans les 10/12 premières années de détention du bien, « plaisir » d’habiter dans du neuf, etc.). Mais dans ce genre de programmes (Duflot, Pinel…) la surcote explose et les prix ne sont plus supérieurs de 30% à ceux de l’ancien mais de 50%, voire davantage.
Je prends un exemple dans la ville où je réside (Perpignan) puisque c’est le marché que je connais et où j’investis :
Dans ce programme, un F3 de 73m2 situé « Porte d’Espagne » (je précise qu’il s’agit d’un bon quartier) est vendu 212 000 € alors que pour ce même type de bien dans le même secteur, les appartements résidentiels dans l’ancien se négocient autour 140 000 € (j’ai la chance d’habiter dans une ville où l’immobilier est peu cher et où il est possible de réaliser de bonnes affaires 🙂 )
En fait, je trouve qu’on surpaye trop souvent ce type de bien pour le seul motif de la carotte fiscale. Personnellement, si la défiscalisation est la motivation première de l’investisseur, je considère que l’achat d’un bien immobilier permettant de générer un déficit foncier offre la possibilité à la fois d’allier « défiscalisation » et « rentabilité ». Bien sûr, cela exige que l’investisseur soit un peu plus actif. Mais ne penses-tu pas qu’un bon investisseur doit d’abord lui-même s’investir dans ses projets ?
ton avis est un peu léger je trouve. La loi pinel a le mérite d’exister mais ce n’est pas forcément le plus intéressant. C’est un marché dominé par les promoteurs. Concrètement, il est difficile de s’enrichir vraiment avec ce type de programme.
Heureusement il est possible de monter soi-même un pinel. et là les chiffres sont nettements plus intéressants. D’autres dispositifs meublés, déficit foncier sont plus souples et donnent des résultats similaires et souvent bien meilleur. Apres tout dépend de votre situation perso
Bonjour, merci pour cette article et ces commentaires très intéressants. Quand on est débutant, c’est assez difficile de trouver des informations objectives et pertinentes sur la loi panel et la défiscalisation immobilière en générale… Il y a toujours des pièges et des dangers qui ne sont pas forcément expliqués ou soulignés dans la plupart des articles sur le sujets… Merci et bonne journée.
Bonjour, je me permet d’intervenir pour répondre à mike d’investissement massif et à Jean-louis, je suis moi même CGP Indépendant et j’avoue que les critiques gratuites et les généralisations me gênent.
Je sais que les programmes en loi Pinel ne sont pas toujours très bien vus mais contrairement à ce qui est dit il n’y a pas que du mal là dedans. Quels que soient les investissements que vous faîtes, je pense que les généralisations font mal. Certes les prix semblent élevés mais ce sont souvent les justes prix car le promoteur paye un foncier élevé à la base.
Pour mon cas quand je propose de l’immobilier neuf le client trouve avec moi les mêmes prix et conditions dans les bureaux de vente sur place qu’avec moi. Pas de cascade d’intermédiaires. Je compare toujours avec un placement basique financier pour vérifier la pertinence de l’opération.
C’est difficile de comparer ce type de placement avec un placement dans l’ancien car les conditions ne sont pas du tout les mêmes (dernières normes, pas de travaux, frais notaire réduits, avantages fiscaux..etc…)
Après c’est sûr qu’il faut investir au bon endroit, sur le bon programme…
Quand je vois les conseils et les produits minables que certaines banques proposent, je suis fier de mon travail et de pouvoir proposer des investissements rentables.